小财看房奶西又不是望京，望京樾的价格倒挂是假象么？

牛奶西鲜，望京欢呼毕竟奶西板块指导价8万+，望京未来房价的天花板似乎更有想象空间

的确，来广营北路，站在东洲家园西侧，向南望去，远处清晰可见的高楼是望京商圈西奶盘离望京一步之遥

即便如此，望京就是望京，奶西就是奶西，奶西只接受望京的溢出人群既然奶西不能等同于望京，那么望京的价格倒挂是错觉吗

发展方案正在规划中。

尚超:基本上没有大型超市。附近的东洲家园有一家便民超市，据说2022年3月刚开业，

交通:距离地铁14号线善各庄站3.9公里，车程约8分钟，乘坐939，869路公交车15分钟即可到达善各庄站。

医院:附近没有医疗资源开车16分钟到最近的北京安世杰中医诊所，30分钟到中国中医科学院望京医院

教育:附近有芳草地国际学校，陈经纶中学奶子坊校区，

公园:距乃东公园约2公里，步行约30分钟，距朝来公园约3.9公里，骑行30分钟。

望京岳的地理位置

沿着芳草地国际学校往东走，可以看到望京悦地块的围墙。

从地图上看，望京悦320地块整体呈方形，与钟健陈语安318地块仅一路之隔目前该小区已经被围起，门口有保安你说得对你不能进去从远处看，你可以看到建筑工地上的机器在工作

望京悦西侧芳草地国际学校

望京月地块已经被围栏围了起来。

奶西板块一直很火，也是朝阳区土地供应的重点区域一方面可以承接望京的溢出人群，名正言顺的抱住望京的大腿，另一方面，整个区域的规划已经出炉，属于先规划后开发

蔡晓想说，先规划的好处是你知道未来周围会有什么配套设施不过具体落地时间其实还要看等待

葛庄崔乃西村地块总体规划

根据北京市规划委员会的文件，奈西板块同期建设的道路有两条，一条是317号地块的水平街坊道路，另一条是钟健陈语安318号地块的垂直街坊道路。

同时，319号地块幼儿园用地规划为9类幼儿园据蔡晓介绍，它可以容纳约250人，是一所中等规模的幼儿园

其他方面，望京320号地块东南角有公交站，来广营北路东侧附近有1.39公顷的生态景观绿地，29—315—2地块为中小学用地，29—317—3地块为机构养老设施用地，29—317—4地块为商业金融综合服务用地，总面积3.05公顷。

东洲家园马路对面的未竟事业

说实话，除了这些即将落地的新配套，望京酒店周边的配套目前大概是一无所有，是那种肉眼可见的荒凉，需要依靠望京商圈和新北苑商圈的辐射。

蔡晓知道很多买家想知道奶西商圈什么时候能形成，但是很难说因为提前规划只是第一步，落地才是关键

改良项目激烈争夺。

根据地块规划要求，望京悦容积率2.22，限高60米，总户数762户建筑规划为5—18层平房，小高层

主力户型为102平三房，120平，155平四房，均为南向9.6m，10m，11.5m。

望京悦320地块规划要求

明眼人一看户型就知道，望京悦与刚需客户群无关，是个合适的改善盘按照8.5万的政府指导价，最小户型总价应该是800万+

自从主推改善后，望京悦也盯上了阿里巴巴北京总部新园区这块肥肉公园位于朝阳区来广营东路北侧，山各庄地铁站西南出口附近预计2023年12月建成投入使用据说北京有1.9万员工要搬进去

虽然大的互联网公司已经开始洗牌，但是他们的购买力仍然是改良项目争夺的对象这群人虽然还没入园，但已经被周围很多新项目视为潜在买家

如被誉为崔各庄四兄弟的和光悦府，龙雀何仪，晓风银月，望京杨云，前三个项目的指导价为8.8万/平，望京杨云为7.04万/平四个项目都是以改善为主，以三居室和四居室为主

《崔各庄四兄弟》指导价格及区域细分

此外，望京杨云和晓峰银月分别于2021年11月和今年6月开业截至9月22日，两个项目的网签率分别为58.60%和18.97%

不得不说，虽然互联网大公司的购买力还在，但是区域内的改善型地产项目正在互相厮杀。

蔡晓观察到，不像刚需客户，不急着上车完善客户群，对产品力的要求自然高，属于那种拿钱随便挑的人所以，他们的选择真的不仅仅是望京岳

从产品来看，望京悦的胜算也不大。

以102平的三居室为例晓峰银月的三居室宽度分别为3.2m，3m，3.2m，望京悦的三居室宽度分别为3.2m，2.8m，3.2m客厅宽度小峰3.5米，望京3.6米在客厅宽度比较接近的情况下，晓峰银月给出了足够的三居室宽度，基本都在3米以上

102平三居室公寓

还注意到望京是岳的主要技术居所没错，是一家拥有某知名政府部门技术体系的公司，只是不知道技术宅的噱头能否让望京悦在竞争中跑得更快

按照销售说辞，望京悦有价格倒挂的优势，其实不然最近二手房是东洲家园，大型回迁房小区二手房均价5.7万每平米，和望京明显没有可比性

东洲家园

如果沿着14号线北段把望京一分为二，会发现望京西二手房均价8.6万，望京东8.9万所以望京悦的指导价不会和以上区域倒挂，更何况望京西，望京东都在五环内，望京悦已经在五环外了

向西看，北苑整体二手房均价8.3万，但项目水平参差不齐所以，望京月不属于价格倒挂

围观价格倒挂，都散了。

蔡晓还发现了北京朝阳区第三批集中土地拍卖没有供应土地的信号，这也透露出朝阳目前的重点是消化库存奈西虽然在望京附近，但很难成为升级版望京毕竟望京的崛起有其偶然性，大量产业的入驻作为人口集聚的先导，进而带动整个区域的升级

西部乳业板块的崛起需要产业北上，产业落地生根需要更长的时间嗯，奈西或望京是溢出人群的最佳睡眠城市

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