碧桂园进入归零时代将区域公司砍掉四成

碧桂园进入归零时代，将区域公司砍掉四成。

变大变强，已经从杨国强的话语体系中消失很久了。购买代价将由香港碧桂园物业分两个阶段以现金支付。

做的多不是了不起，做一成一才是了不起刚刚过去的2021年，碧桂园集团创始人杨国强的这句话，被员工们奉为金句做一成一是碧桂园几番区域裂变后的关键目的

时隔一年，碧桂园再度开启组织大调日前，碧桂园内部发文公布组织架构调整事宜此番调整完成后，碧桂园区域公司将由原来的106个，缩减至65个，缩减比例近四成消息称，此次调整在31日内部陆续发文后即开始执行

对此，碧桂园对《中国企业家》回应称，集团对国内房产区域设置进行调整，是为进一步适应行业变革和外部市场环境。

过去七八年来，碧桂园一直处于裂变之中如今再度开启组织层面的大调整，不仅意味着碧桂园平静近一年后的战略转向正式落地，也与2020年初的收缩式调整思路颇为相似综合来看，此次调整的逻辑，大体可视为集团收权与聚焦的进一步深化之举

此次调整多为强区合并弱区，碧桂园内部原本综合实力相对较强的区域暂时未做调整碧桂园方面解释称，此轮调整以推进区域合理布局，确保区域规模适度，提升资源配置效率为目标，通过有序推进跨区域整合，提升区域集中度和资源使用效能，降低运营成本

一个大的市场逻辑是，房地产行业正在向制造业回归。双方已于9月17日在监管银行开立监管账户，碧桂园物业香港已存入首期对价。

高速发展的黄金时代早已远去政策环境变化，规模增速平缓，利润预期降低，叠加黑天鹅影响当房地产行业的新周期到来后，良性健康发展成为主题越来越多的房企开始主动调整组织策略，通过资源重新分配和业务创新，力求降本增效，向管理要效益

时隔一年，再度进行组织大调

日前，碧桂园集团在内部陆续发出数十个通知据相关人士透露，碧桂园内部对于此次调整已有较长时间考虑资料显示，此次没有进行调整的是广东，江苏，浙江，上海等省市过往，在碧桂园内部的销售额和土地储备方面，这些区域都位居业绩贡献前列

此次调整亦显示出较强的资源协同意味整体来看，是将北京，内蒙，天津，河北，山西，重庆，贵州，云南等省市或自治区进行合并后，实现一省一区域，有整合做强的逻辑考虑

另据界面报道，此次涉及合并的区域主要集中在北方，西南，华中和东南从整体来看，上述合并基本都是强区合并周边较弱区域，少数则是多个分散区域合并成一个新的大区域

自2019年起，碧桂园总部开始进行自上而下的组织架构调整，针对区域反映较为集中的打破部门间壁垒加大授权简化工作流程等问题，总部各部门就重点工作项，价值点进行了梳理和组织优化。。

2019年初，碧桂园还宣布了成立以来最大一次规模的高管调动，率先对集团6个中心负责人进行梳理，更换到了2019年下半年，碧桂园又针对品牌营销中心，进行营销大区，区域营销架构和职能整合

进入2020年，碧桂园又在年内进行了4次组织架构调整先是2月和3月，碧桂园对集团部门或区域公司进行了两次调整区域层面主要是将一些规模较小，地域临近，项目较少的区域进行整合，调整后区域总数减少至47个此次调整，是2019年以来集团及区域组织结构调整的延续碧桂园相关人士称

当年5月，碧桂园又对部分区域进行分拆此次分拆共涉及21个区域，其中沪苏，安徽，湖南，湖北，广西等市场规模和管理半径较大的15个区域被拆分成41个，下辖区域数量增至73个碧桂园给出的理由是:继续推动总部精干高效，区域做强做优，项目做一成一

到2020年10月，碧桂园再次启动了年内第四次组织架构调整，将73个区域裂变成104个此后近一年时间，直到2021年底，碧桂园未有组织调整相关的大幅动作露出

早在2018年中，碧桂园就提出了提质控速，行稳致远战略接近碧桂园的消息人士称，该战略的调整总体目标还包括，通过推进集团权责下放，业务流程精简，内部人才培养，提升全周期综合竞争力裂变成为围绕在碧桂园身上的关键词

裂变背后，

莫斌:用归零思维做检讨

大家可能会问，裂变成这么多区域后，管理费用是否增加，管控难度是否加大我要告诉大家，裂变是根据市场容量和管理半径，区域运营能力，进行因地制宜的裂变从目前看，效果非常好在2021年3月举行的碧桂园2020年度业绩会上，碧桂园集团总裁莫斌解释称

在他看来，裂变过程中，碧桂园通过区域平台和总部共享平台的建立，做到了费用不增加和管控更有效碧桂园披露的数据显示，通过标准化管理及有效措施，公司在2020年及以后获取且开盘项目年化资金回报，较投资承诺达标率超95%

2021年8月，莫斌再次强调，区域裂变给碧桂园经营效率带来了提升2020年碧桂园进行了四次裂变整合，目的是要求各个区域缩小管理半径，下沉市场，聚焦深耕投射到经营端，项目平均开盘时间提前了36天，97%的项目年化资金回报率超过25%

碧桂园区域裂变背后，做一成一成为其组织调整的关键目标。

碧桂园方面相关人士对《中国企业家》透露，自2020年4月以来，集团总部每周五都会安排半天时间，由总裁莫斌带领集团高管，区域总裁们全程参与常态化培训莫斌表示，希望将常态化培训高效地转化，落实到项目层面，保证项目做一成一

此外，碧桂园建立了集团—评审大区—区域三级管控体系集团制定标准及方向，区域进行落地，评审大区顺畅传递集团投资导向，且前置研判项目推进，同时帮扶区域全竞提升，做一成一碧桂园还设置了分灶额度管理制度，上年投资表现与下一年投资额度和投资标准挂钩碧桂园相关人士称

面对2021年下半年的市场变化，碧桂园重新对组织战略进行调整。

2021年12月3日召开的碧桂园集团月度管理会议上，莫斌明确提出归零思维要用归零的思维，检讨组织还有没有进一步提升效率的机会例如在制度层面，要做系统性优化，有效的保留，无效的清理掉

所有人必须进入‘战斗’状态莫斌强调此外，管理层在前述会上再次强调了现阶段以销定产，以收定支，腾笼换鸟等经营策略，要求把市场研判，设计策划，招标实施等每个阶段，每个环节做好，在外部严峻形势下重点保证现金流，降低无效支出

建筑机器人被视为碧桂园未来的核心竞争力之一2021年下半年以来，碧桂园在全国各区域积极推进机器人建房试点截至当年10月底，建筑机器人服务已覆盖18个省份近120个项目，累计交付超400台，累计应用施工超450万平米

智慧建造的研发最终将让我们的竞争力提升，这是很了不起的事情前述月度会上，莫斌提出，在做好当前工作的同时，各区域，子公司要与总部同频共振提及下一步规划，莫斌表示，不追求规模，追求高质量，我们聚焦的是做一成一，既要做好今天，也要看到明天

截至2021年6月底，碧桂园已经将房子盖到了中国内地的所有省份，项目总数达3127个。第二阶段是指30亿元的第四阶段。

变与不变

杨国强常说，碧桂园唯一不变的就是永远都在变。

驱动杨国强推进变革的，是时代的背景。

2015年，国内四五线市场爆发，碧桂园通过一系列区域裂变深耕市场，实现了规模快速扩张，成为行业龙头2019年~2020年，碧桂园从高速增长转为减速提质，组织层面则多次动刀碧桂园与千千万万的房企一样，迎来疫情袭击与房地产史上最严调控期

区域下沉，深耕四五线的战略，在碧桂园内部一直未曾改变而今，蓬勃发展的房地产时代远去，房住不炒基调下的中国楼市进入深化调整期，碧桂园第三轮组织大调整由此启幕在行业人士看来，此番战略聚焦的思路或许意味着，碧桂园的区域裂变策略暂告尾声，切入四五线的布局策略要随之调整，当然，也会有不少人在组织优化中转岗或离开

目前，碧桂园2020年年报尚未正式公布。

据第三方机构克而瑞统计，2020年，碧桂园以7588.2亿元的全口径销售金额，位居房企首位这亦是碧桂园在年度房企销售排行榜上实现的五连冠不过，相较2020年7888亿元的全口径销售额，数字下滑了3.8%，这也是近些年来碧桂园业绩首次出现负增长

碧桂园背后，百强房企2021年销售总额出现负增长而在此前十余年中，百强房企销售总额一直保持同比正增长另据万科2021年目标与行动大会透露，万科2021全年销售规模目标7900亿元，据此计算，万科前11个月的销售完成率仅为七成

行业龙头具有同样的危机意识万科2018年提出活下去的口号，如今已成事实在三道红线，房贷集中度管理，集中供地等政策的背景下，房企也需要迅速调整，以应对新的变化特别是2021年下半年以来，房企在销售端的回款不甚乐观，而融资端的政策传导尚不明显

如此，房企适时而变，迫在眉睫2021年6月，万科进行组织架构调整，将研究与开发专业公会改组为开发经营中心，上海区域区首张海担任该中心负责人6个月后的年底，万科宣布，张海不再兼任上海区域区首，继续担任万科开发经营本部首席合伙人兼CEO

环顾行业，碧万恒格局已成历史，中国恒大在短期内亦难有重回前三甲的机会融创中国能否与碧桂园和万科组成新的碧万融格局，目前尚未可知

地产行业一定是永远存在的2021年8月，莫斌对《中国企业家》强调，政策调控是为了维持房地产市场稳定发展，房企必须着力提升自身的管理能力和竞争力

在此背景下，碧桂园的策略选择是什么。第一阶段涉及70亿元，分为三个阶段：第一阶段20亿元，第二阶段30亿元，第三阶段20亿元。

莫斌的答案是――坚持三个不动摇，即经营理念不动摇，投资标准不动摇，投资转化率和货值转化率不动摇其中，经营理念的不动摇，是指在确保合法合规资金安全的前提下，公司追求年化自有资金的回报和利润总额的最大化

楼市调控之下，房子的金融属性逐渐淡去，逐步回归居住属性伴随着国家高层和金融相关主管部门发声，叠加2021年底中央经济工作会议的定调，房地产行业正在逐步回归良性循环的发展路途中总体来看，房地产2022年维稳信号明显

2021年最后一天，易居中国CEO丁祖昱在跨年演讲中表示，预计未来五年的房地产市场，销售规模将回到5年前，那差不多是11万亿元左右而过去两年，房地产的销售在十六七万亿元左右但也要看到，相比其他产业，房地产仍是中国经济的‘压舱石’，房地产行业也将继续是支柱产业

在碧桂园最新发布的新年贺词中，莫斌说，新型城镇化的市场还很广阔，在本轮行业出清后，市场将朝着更加健康平稳的方向发展也正如碧桂园梳理的杨国强2021年金句所期待的那样，我们披荆斩棘已经走过万水千山，我们还要一百年一百年地走下去

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